福州楼市回稳下行 刚需买房时机或到了

上周末，福州四盘齐开——2018年难得的开盘潮来了!

这是在5月28日福州出台《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》之后，楼市出现的首波开盘潮。

这样的情景似曾相识。

那是在去年下半年，彼时限价政策也处在升级期，一大批项目也刚好拿到预售证，一波开盘潮也涌向楼市。

然而，熟悉的限价、一样的开盘，大半年之后却出现完全不同的市场反应。

2017年11月20 盘开盘，疯狂抢房频现

2017年9月底，福州重申限价政策。经过一个多月的静默，到了11月，福州楼市就出现了开盘小高潮。

很多业内人士都记得当时市场的疯狂程度，而调出当时的市场数据更能够具体反映出当时旺盛的购买力——当月20盘开盘，几乎售罄。

CRIC克而瑞数据显示，11月第四周共4个楼盘开盘，其中3个住宅盘均位于奥体板块，分别为阳光城檀府、融侨方圆和奥体公馆，共1380余套房源，有楼盘第一次开盘即推出近800套房源，当日去化率高达80%以上，而另一核心区域新盘连续两周开盘均是售空的状态。前一周是SOHO扛旗，包括正荣府、保利天悦、富力中心、中海寰宇天下开盘。11月第二周则有三盛国际公园、尚东区、融侨悦江南、三盛滨江国际开盘;第一周则是融信双杭城、世茂璀璨天城、阳光城檀悦、首开融侨尚东区开盘。

而以上开盘项目，几乎都是按照政府要求的指导价销售。不少开发商选择全款优先，但即使首付门槛较高，甚至是一次性付款，性价比足够高的房源仍受到购房者追捧。甚至不少购房者还要托关系排队全款优先买房。案场常出现抢房情况，甚至出现部分购房者一次性付款也难买到心仪房子的现象。

2018年6月 4盘拿证没有“疯”也少见“抢”

今年，依然是调控加码之后，供应出现井喷。

在5月28日，福州禁止捆绑带装修、车位销售的《实施意见》出台之后，福州也迎来了预售小高峰。据统计，6月第二周福州楼市住宅供应环比增长380%，也为今年以来周供应第二高位值，共有8个住宅项目拿到预售证，新增住宅1387套。其中，整体供应量集中在五区，共6个项目，合计新增1225套房源。

而直到上周，福州才出现开盘小高峰。上周福州共4个楼盘开盘，其中3个项目位于仓山区。克而瑞数据显示，阳光城大都会均价22800元/㎡，去化率31%;滨海橙里均价25000元/㎡(含带装修标准4000元/㎡)，去化率49%;融侨悦江南一次性付款均价27000元/㎡，按揭均价28000元/㎡，去化率为80%。

与去年相比可以发现，虽然很多项目价格没什么变化，但是去化率却出现了变化。

有业内人士介绍，在此次开盘潮中，融侨悦江南因为没有车位捆绑，也没有带装修加价，所以销售表现与之前1月开盘时相近，但其它楼盘的销售压力显然加大。

阳光城大都会，作为城南的热盘，去年以来销售都十分抢眼。在今年2月，也几乎都是售罄状态。而5月份以后，虽然价格没变化，但是加上了车位销售，开盘压力陡增。

滨海橙里，作为一个纯正地铁盘，从价位来看十分亲民，但加上了带装修成本，还是让刚需购房者却步。

市场下行信号明显

楼市从疯狂到冷静，这样的温度变化显然很多业内人士已经有所感受。

5月，福州楼市表现依旧平淡，仅8个楼盘开盘，其中4个楼盘为初次开盘。从开盘情况看，整体去化率与前两个月相比有明显下滑。

从开盘表现看，去化率出现两极分化。其中部分项目响应政策，正常首付的楼盘开盘表现良好，当日去化均在八成以上。另一部分项目仍存在高首付现象，客户接受度比较低，开盘表现一般，且整体去化率相比之前有所下滑。

解读 供求关系平衡 市场稳定

同样是调控政策出台之后的开盘，去年和今年为何会有如此大的区别?

业内人士林先生表示：“在2017年，新增可售房源少，2017年主城区长期无项目新增供应，供需矛盾日益激化;按照政府指导价开放销售，价格比客户预期价格低，整体性价比较高，而且客户基数大，供不应求。”但是随着房源持续入市，市场供不应求的问题得到缓解。

而如今，在调控持续之下，市场观望情绪弥漫，客户购房行为更为理性，并非所有的楼盘都值得去“抢”，选择时也要综合对比并衡量其性价比，择优入手。原本着急害怕买不到，咬牙付了全款的案例也越来越少。

一方面，楼市调控效果显现，客户观望情绪加重;另一方面，多数楼盘首付比例仍然较高，加之分布在外围的楼盘占比较多，刚需客的购买力受限，造成整体去化率降低。

而从销售情况看，附加条件苛刻的楼盘也有点卖不动了。当然，这也符合市场规律。越来越多的新盘上市，购房者挑选范围广，自然不会着急。加之政策倾斜，严厉禁止捆绑，购房者底气也比较足。

观察 刚需，可能是个机会

2018年下半年开始，部分取得预售证的多个楼盘还未开盘，加之接下来还将有新盘陆续推出，预计下周开盘潮还将继续。此前，福州楼市调控再加码，严查“价外加价及捆绑车位、带装修、高首付”等行为。

近日，不少开发商表示将严格按照要求执行，购房门槛也将按照正常的标准执行。

如此一来，早前备受困扰的高首付现象将会得以缓解，同样总价房子的购房门槛也将有所降低。这对于刚需而言或将是一次好机会。