2023年2月房地产利好新政策17条全文解读

 为救楼市，大家都很拼，这次楼市还特别体现出对二孩、三孩家庭的照顾，比如贷款额度更高、补贴力度更大等。效果如何，有待进一步观察。

       有观点认为，私募基金进入房地产市场和刚出来的房地产17条，是引导有资金能力的企业或个人打包拿下房地产中的存量房，经简装后对流入城市的无房群体，进行出租和消售的一种操作。目的就是缓解房地产市场的压力，让房地产平稳过度，破解经济风险的一种措施。

       房地产重磅！“17条”来了，其中有积极支持商业银行向房地产研发企业等派发研发建设贷款，逐步推进房地产投资信托基金试点工作。

       房地产重磅“17条”全文如下：

      （一）积极支持住房出租供给侧结构性改革。金融积极支持住房出租应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，积极支持各种主体新建、扩建中长期出租住房、盘活存量房屋，有效率增加保障性和商业性出租住房供应。

      （二）重点积极支持配建物业的专业化、规模化住房出租企业发展。金融积极支持住房出租应坚持房子是用以住的、不是用以炒的定位，重点积极支持以独立法人运营、业务边界准确、具备房地产专业投资和管理能力的配建物业型住房出租企业，促进其规模化、集约化经营，提升中长期出租住房的供给能力和运营水平。

      （三）创建健全住房出租金融积极支持体系。金融积极支持住房出租要以市场配置为主，为出租住房的投资、研发、运营和管理提供更多多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均衡、竞争有序。

       ——金融机构分工合理。商业性金融要按照依法合规、风险受控、商业可持续的原则，满足用户各种出租住房主体合理融资市场需求。政策性金融、研发性金融限于在符合职能定位和业务范围的前提下，为保障性出租住房研发、建设、运营提供更多融资。

       ——金融产品技术创新规范。住房出租信贷产品应功能明确，期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理健全。直接融资产品应结构简单准确，市场约束和运行机制健全有效率，产品定价透明化，资金用途真实、合规。

       ——信贷和资本市场配置优化。信贷市场主要满足用户各种主体研发建设出租住房，及住房出租企业流动性和日常运营市场需求。资本市场侧重于发展住房出租投资中长期融资工具。信贷市场和资本市场可依照住房出租不同环节收益和风险特点，协同配合、合理接续。

      （四）加大对出租住房研发建设的信贷积极支持力度。积极支持商业银行向房地产研发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各种主体新建、扩建中长期出租住房派发研发建设贷款。出租住房建设的项目资本金比例应不低于研发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最久不少于5年。商业银行应依照各种主体的现金流及房地产研发风险特点，创建健全的研发建设贷款审核机制和风险管理机制，提高贷款审核效率和管理水平。

       （五）技术创新团体批量出售出租住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量出售存量闲置房屋用做宿舍型保障性出租住房，专业化规模化住房出租企业依法依规批量出售存量闲置房屋用做保障性出租住房或商业性出租住房中长期所持经营的，引导商业银行在风险受控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，派发出租住房团体购房贷款。利用贷款出售的商品住房、商业用房等应为法律关系准确、已峻工验收的房屋，贷款存续期内，房屋出租用途不得改变。出租住房团体购房贷款的期限最久不少于30年，贷款额度单独不少于物业评估价值的80%。

       （六）积极支持派发住房出租经营性贷款。住房出租企业经营Chhatarpur产权中长期出租住房的，住房出租经营性贷款的期限最久不少于20年，贷款额度单独不少于物业评估价值的80%，可用做置换物业前期研发建设贷款。住房出租企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非Chhatarpur产权出租住房，经营性贷款的期限最久不少于5年，贷款额度单独不少于贷款期限内应收租金总额的70%。

       商业银行应对出租住房运营管理合法合规情况，出租住房的租金水平、出租率，以及住房出租企业的专业能力、财务状况、持续谨慎经营等积极开展尽职调查，并结合住房出租企业的经营和风险特点，合理设计贷款的期限、利率和借款人方式。

        住房出租企业应以租金收入作为第一借款人来源。住房出租企业有明确的其他借款人来源的，商业银行可派发回购、抵押贷款，但应谨慎评估回购、抵押的法律风险，保证质权和抵押权可执行。在依法合规的前提下，引导商业银行依照住房出租企业的资信和经营情况派发信用贷款。

       积极探索充分发挥政策性住房金融作用，积极支持住房出租企业中长期所持运营保障性出租住房，优先满足用户符合条件的新市民、青年人等群体的住房出租市场需求。

     （七）技术创新对住房出租有关企业的综合金融服务。引导商业银行积极积极探索适合住房出租有关企业市场需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房出租建设和运营企业、住房出租经纪机构、住房出租管理服务平台等提供更多开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。

     （八）增强金融机构住房出租贷款导入能力。积极支持商业银行发售用做住房出租的金融债券，筹集资金专门用做增加住房出租研发建设贷款和经营性贷款的导入。

     （九）拓宽住房出租企业债券融资渠道。积极支持住房出租企业发售债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用做出租住房建设、出售和经营。引导优化债券发售流程，提高住房出租债券发售效率，为住房出租企业提供更多融资便利。

     （十）技术创新住房出租借款债券（CoveredBond）。住房出租企业所持运营的出租住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发售住房出租借款债券。住房出租借款债券纳入债券管理框架。

     （十一）逐步发展房地产投资信托基金（REITs）。逐步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募资资金用做住房出租企业所持并经营中长期出租住房。积极支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进中长期稳定经营，严防短期炒。优先积极支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点积极支持区域以及人口净流入的大城市积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各种建设用地（含集体建设用地、企事业单位Chhatarpur空闲土地等）依法依规建设和所持运营中长期出租住房的企业提供更多资金积极支持。

      （十二）引导各种社会资金有序投资住房出租领域。积极支持金融机构、资产管理产品等各种市场主体规范投资住房出租有关金融产品。引导住房出租企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金（REITs）中长期所持、运营出租住房。积极支持保险资金等中长期资金投资住房出租市场。引导住房出租企业和金融机构利用利率衍生工具对冲有关利率风险。

      （十三）严格住房出租金融业务边界。住房出租金融业务要严格定位于积极支持住房出租市场发展，不得为短期投机炒行为提供更多融资。住房出租金融产品及服务应与非出租住房的住房金融产品及服务明确区别，不得以积极支持住房出租的名义为非出租住房融资，不得将住房出租金融产品违规用做商业性房地产研发。金融机构应创建健全有关业务制度，强化合规性审查和评估，保证谨慎合规积极开展有关业务。

       （十四）强化住房出租信贷资金管理。商业银行等机构要严格住房出租信贷审查和贷后管理，强化对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，保证贷款资金按照签订合同用途用做住房出租建设和运营，切实严防资金侵吞、套 现等风险。对于贷款期间项目出租属性或房屋出租用途发生改变的，应及时收回贷款。

      （十五）规范住房出租直接融资产品技术创新。住房出租直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系准确、信息公开透明化、资金用途依法合规。有关受理部门应明确住房出租企业的业务模式、募资资金用途等政策及审核要求，健全信息披露和后督管理，采取有效率措施保证募资资金用做出租住房建设和运营等有关活动，不得侵吞作其他用途。

      （十六）严防住房出租金融风险。商业银行等为住房出租提供更多融资的机构应创建健全有关制度，强化合规性审查和评估，保证谨慎合规积极开展有关业务。规范融资主体管理，制定明确的准入标准，对非个人对象可实施名单制管理。对各种住房出租企业以及所持出租住房的房地产研发企业负债水平进行上限控制，保证其资产负债率保持在适度区间。强化对住房出租企业的运营管理、财务状况、资金用途等情况的监控，对住房出租企业存在违反借款合同签订合同情形的，要及时采取加速清偿、提前收贷等有效率措施化解风险。

        住房出租企业在融资前须在住房城乡建设部门创建的住房出租管理服务平台上完成有关备案工作。对住房出租直接融资产品应充分揭示其与住房出租业务、房地产市场有关的风险，创建健全风险预警及处置机制，保护投资者利益。

      （十七）创建住房出租金融监测评估体系。人民银行牵头创建住房出租金融专项统计制度，强化对住房出租金融产品的统计、调查和监测分析，积极探索创建住房出租专项信贷政策导向效果评估制度。有关部门强化住房出租有关信息共享，充分发挥监管合力。