行业解读：停工、烂尾......房企“破产潮”下 买房如何避坑？

2021年，楼市调控频发，年内已超400次，且大多为收紧。在“三条红线”等多重压力下，开发商整体开发风险加大。多地出现停工、烂尾、延迟交房的情况，更有房企面临破产风险。这种情况下购房者该如何买房才能避免当“接盘侠”呢？

01多重压力，处境艰难！

去年8月23日以来，房地产融资“三道红线”，房贷管理“两道红线”、22城集中供地等着很吃个相继落地，让房企面临多重压力，处境日趋艰难。

房企资金回流陷难

2020年9月，住建部、央行等部门共同出台房地产“三道红线”融资政策，大部分房企有一条或多条指标“踩线”。

据最新数据显示，2021年9-12月，房企到期境内债分别为347.93亿元、338.78亿元、433.12亿元以及486.80亿元，总计高达1766.63亿元，房企偿债压力继续攀升。2021年房企到期债务规模达12822亿元，将成为2019-2023年之间的偿债高峰。

另一个金融侧的情况是，房贷利率持续上行，销售回款增速持续下行。而由于绝大多数银行房地产业贷款占比已接近监管上限，放款周期会进一步拉大。在此影响下，房企四季度的资金压力依旧，如何确保现金流成为了关键。

业绩压力明显

在金融压力的背后，是房企积极推动销售，促进资金回流。某些城市的楼盘甚至出现一次获取多张预售证的情况，但最终的业绩表现却不尽如人意。

据数据显示，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。100强房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

02与市场博弈，降价or破产？

在多重压力之下，部分房企为增加资金流以及缩减开支，在经营层面可能会通过控制拿地节奏、加快开工销售、优化竣工结转等方式调整资金流向。除此之外，以价换量更是一大利器。

不能降价？

但是一道道官方“限跌令”也明确了楼市调控稳定的初衷，而类似昆明某楼盘直降6000元/㎡的过度“价格战”也确实是不可取的，只会将市场带向不健康的方向，或许如何优化自身的资金流向以及优化开发节奏才是可取之道。

只能破产？

销售业绩完成情况不理想，房企资金压力倍增，多个房企因资金链断裂不得不破产清算。据人民法院公告网显示，截止9月18日下午4点，2021年内全国已309家房地产相关企业破产，平均每天有1家房企被清算。

不过在对破产房企具体甄别后发现，这些房企大部分有两个共通点。一是主要集中在三四线城市，二是主线业务大多不是房地产。

03购房者避坑，如何选？

除了明确破产的房企，让购房者更加忧心的可能是多地出现的停工、延期交房、烂尾的楼盘，让买房成为了买坑的代名词。

这种情况下，又该如何避坑呢？

选房企。品牌是一方面，房企的资质以及背后的实力也要提前了解。可以通过天眼查等网站查询房企的实力，风险以及业务范畴等，以免日后遭遇钱房两无。

选地段。这一点对于遭遇烂尾风险后的楼盘就极为重要，毕竟出现这种情况如何资金重组启动楼盘才是房企急需解决的问题。好地段的楼盘，资本接盘或者政府扶持可能性更大，让购房者背锅的几率就会小很多。

选现房。目前不少城市在拍地之初即要求现房销售，这从某种意义上杜绝了烂尾的发生。因而所在城市如果有现房销售，同等条件下可以优先选择现房。