福州八月新房成交分析，安置房推出新政，福州楼市有何影响？

通过网签数据显示 ，今年大月份福州五区的新盘网签套数有2218套，跟七月份相比增加了942套，上升了20.6%，成交总面积达到了511410.87㎡，与今年七月份相比上涨了14.2%。

我们再来看看具体的区域，其中鼓楼区的新房成交量达到了83套，与上个月相比有所下跌，仓山区的新房也有所下跌，八月份的新房成交量有564套，晋安区则是八月份五区里面最热的一个区域，它的总成交量达到了2484套，与七月份相比上涨了1211套，涨幅高达95.05%，，台江区和马尾区的成交量则有所上涨，分别是564套和304套。

从数据来看，福州在八月份这个楼市淡季中有所上涨，是不是意味着楼市回暖？倒也未必。

我们先从它的价格来看，八月份福州的新房均价是17347元/平方米，与今年七月份相比是有所下跌，但是跌幅不是很大。

而分区来看，鼓楼八月新房的价格仍然保持在七月份的39000元/㎡没变，依然还是保持着五区的价格之王；晋安区的房价比上个月相比下降了0.7%，均价在25808元/㎡；台江区是五区中跌幅最大的一个区域，与上个月相比下跌了1.16%，而马尾则是五区中唯一一个上涨的区域，八月均价在14941元/㎡，与上个月相比上涨了1.45%。

可以说，除了新房成交量回暖之外，它的价格并没有出现回暖的现象，可是我们在仔细看看它的成交量，真的回暖了吗？

我们来看看各区网签最高的社区。

我们看看爆盘的晋安区，它的网签成交量排名第一的是正荣悦榕府，八月份的销量达到了1203套，是一个高配比的安商房，并且安商房的部分在八月份开始网签。

不仅如此今年八月份晋安区的安商房占整个楼市的比例高达70%，总量有1843套，比七月份多了1152套，那么晋安区的爆盘有多少是真正属于商品房呢？

如今福州楼市推出的新盘也有许多高配比的安商房，除了晋安区之外，像时代江来、绿城海棠映月等等基本上都是高配比的安商房。

9月6日，网络上传出了一张关于福州市不动产登记和交易中心晋安分中心的一条公告，福州安商房出了新政。

这则公告的主要内容为，从9月6日开始，福州拆迁房出售时间计税从原来的以拆迁安置协议时间为准，变成了以房产证出证时间是否满两年或者五年为准。

在此之前，福州市市面上的拆迁房绝大多数都是交房后满两年或者五年之后，就可以免征营业税和个人所得税。

新政出来后，如果是按照出证的时间来算的话，那么未来拆迁房与商品房的计税时间相一致，都是按照产权证上满五年或者满两年的时候来时计税。

这有什么区别呢？

拿一个总价100万的房子来举例子，按照产权证未满两年要征收5.6%的营业税来说，如果按照成交价9成来计算的话，新政后出台后则要多缴纳营业税大约100*0.9*5.6%=5.04万元。

这无疑就影响到了购房的成本。

大家一般情况下听到“安置房”这三个字就不断摇头，安商房配置差的印象一直在人们的脑海中，不过福州在全国首创了一个与商品房一个规格建设的安商房，并且从2018年开始到今天，福州累计供应的75772套安置房中，安商房的占比高达94%。

那么如果按照之前的按照以协议的时间来计税的话，等到交付的时候已经满两年了，而且安商房比起一般的安置房来说，办证也比较的迅速，那么就可以在交房的时候迅速挂牌销售，而且如今的安商房基本上是跟商品房一起配建的，那么安商房就可以以挂牌时间早，价格低等有利因素收货一批客户，那就一定程度上冲击了之后同设区的商品二手房。而且也一定程度上冲击到了同社区商品房新房的价格。

所以说，政府出台这项政策的目的是在于对安置房市场一定的管控，避免安商房对房地产市场有一定的冲击。

不过如论如何，安商房比商品房更优惠是不争的事实，无论以什么方式计税，那些安商房高配比的社区未来二手房都会在一定程度上被拉低价格。

首先是关于安置房的影响，大家都知道比起商品房，虽然安置房的价格要远远低于商品房，但是因为它的办证时间特别长，短则两三年能办下来，长的话甚至需要用八年的时间。

有些房东因为急于出手，便以低于市场价20%的价格抛售，但是房东要提前拿走80%的房款，等到出证的时候再按照正常交易流程过户给买家。

这种在价格上有很大的吸引力，但是变数就在这个过户手续能不能顺利办成，毕竟办证时间需要很长的一段时间，在这之前，房屋的所有权在法律上还是归房东所有的，如果等到证办下来了，房东后悔了或者迟迟不办理过户手续，那么自己就处在非常不利的地位。

这项新政出台一定程度上也可以限制房东在证办下来之前抛售房子的行为，但是已经进行安商房买卖交易的人来说，现在就面临了很大的困扰，这多出来的不低的税费究竟应该由哪位自己承担呢？

对于商品房市场来说，自从2017年安商房推出以来，很多人就出现了按原价购买新房不如购买二手房的思想，那么这一定程度上也就增加了新房去库存的压力，如今增加的增值税一定程度上也增加了安商二手房出售的成本，那么一定程度上也可以缓解同社区商品新房去库存的压力。

而对于商品二手房市场来说，安商房增加的增值税也一定程度上能够限制该社区价格被拉低的风险，这就让商品房用户摆脱了一定的劣势地位。综合来看，安商房新规的出现也一定程度上规范了安商房市场，减小了商品房这里的压力。

可以看出这台新政推出的有些仓促，毕竟现在大量安商房即将入市，这台新政无疑是政府将安商房可能会出现的问题拖住一定的时间，同时也防止安商房在二手房市场上一口气以比同社区商品房低的价格扰乱二手房市场，这从一定程度上来看也稳了一波楼市。