福州台江建发璞云对比国贸天琴樾哪个更值得买？项目情况大揭秘

          2022年最受高度关注的提升项目，依次是坐落于闽北CBD定位第三代住宅的国贸天琴湾，以及坐落于晋安湖北侧的建发朗云。

          三个项目较之于前几年的提升盘，在门槛度上，更进一层，开盘都努力做到热卖，短时间就清盘。

          2023年，随着去年上海西旧改的推出，两大厦门国企依次拿地，上海西的第三代住宅，也成了今年提升较为高度关注的项目。

         近期，小编整理了两个项目 目前所发布的信息。

        2022年12月，福州最后这场土拍，上海西旧改推出，分成三幅地块，依次被榕发，建发，国贸夺下，情况如下：

        厦门国贸（天琴和苑）：底价25.81亿夺下宗地2022-51号上海西新村受让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，高度限制100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

        厦门建发（云栖白马公馆）：底价19.42亿夺下宗地2022-52号上海西新村受让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，高度限制100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26829元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

        福州榕发（望熙雅筑）：底价26.21亿夺下宗地2022-55号上海西新村受让地块一，面积108.8亩，容积率4.35，高度限制100米，楼面价8307元/㎡，住宅全部建设安置型商品房，对接销售均价为19000元/㎡。

        目前三个项目备案名都已经公布，其中榕发的安商房望熙雅筑，规划建设21幢21层-34层安商房和1幢幼儿园。

         建发的云栖白马公馆，推展名为建发璞云，国贸的天琴和苑，推展名天琴樾。

        两幅纯商地块，目前资料并不多，在当时土拍的时候，网友就提前互动了意向拿地的强排图，从这次的互动对照上看，差异不算大，下面具体聊聊。

        国贸天琴和苑

        对项目来说，容积率3.2低于建发的3.05，地块面积也更大，从互动的效果图上看，第三代住宅的既视感。接着看看详细的原产资料，网友的互动数据如下，项目规划9栋住宅，户型面积：143、167、189、204。

        从楼栋布局上看，社区中央留存很大的空间，较之于容积率3.2的定位，整体的布局并没给人压迫感很强。

          这一点较之于容积率2.8的国贸天琴湖，容积率3.0的建发玺云，从直观的布局上看，接受度更高点。

从项目体量上看，9栋住宅，32F-6栋，28F-1栋，27F-1栋，25F-1栋，全部都有架空。

套数合计526套，车位784个，从面积段原产上看：

对这种提升盘，有一个指标就是层高，项目数据资料显示是层高3米，从图片数据排序是3.05米。

        尽管比普通刚需型的2.9-2.95米，会略高，但假如作为更进阶的项目来说，与3.15米大约的对照来说，差点意思。

         当然这里头的原因也很简单，由于项目高度限制100米，容积率3.2，从互动的资料上看，房企很明显目标就是尽量减少楼栋数，从而提高社区空间感。

         所以在9栋住宅里头，6栋都是32层，按常规排序，32层的设计，组织协调架空层挑空，也难努力做到更好的层高数据。

          建发云栖白马公馆

          对项目来说，网友互动了项目的楼栋户型原产情况，大体如下：项目规划8栋住宅，布局与国贸相似，三纵的布局，在南面留存了很大社区空间，尽管没效果图，但基本的空间能参照国贸。

从户型原产上看：147、175，三个面积段还分AB类型，一种是南向客厅，一种是东西侧的客厅布局。

从户数排序上看，尽管没更详细的数据，但按常规排序，扣除架空层，合计436套。

从项目的定位上看，面积段的设计，低于建发朗云，甚至还低于目前金山的建发玺云。

从楼栋上看，4栋32F，组织协调高度限制100米，项目的层高基本跟国贸相似。

从社区效果图上看，建发继续沿用新中式园林设计，对照国贸的平面图，看上去社区空间会更饱满一点。

盘点总结

对网友互动的资料图，尽管无法保真，但大体预计偏差不大，从三个项目的面积段和楼栋原产上看。

大体感受是楼栋布局，并没有如土拍时高容积率数据给人来得惊人。

        两大房企得出的楼栋布局基本一致，在定位上，大部分楼栋都的顶着高度限制做，从而减少楼栋数，降低高容积率带来视觉影响。

尽管地块指导价4.5W，坐落于二环内台江，拿地房企去年都有顶级提升项目热卖。

        但从面积段上看，门槛都低于预期，建发璞云直接把面积段压制在147，175，远低于当初朗云和养云，有不少200+的产品。

        对国贸天琴樾，尽管有204的面积段，但大部分的套数集中在167、189，依然无法逾越顶级提升的门槛。

          从两个项目的定位上看，建发的门槛更低，但依然存在很大抗性，其中170大约的客源，预计会有很大冲击。

        从目前房企得出的定位，建发对上海西的观点，可能更偏向金山的客源情况，主打以地缘客为主。

        国贸的产品，更容易联想到的东区的天琴湖，从对照上看，上海西的天琴樾是面积段升了一级的天琴湖。

从三个项目体量上看，合计17栋高层住宅，962套房源。

假如再搭配榕发安商房，21栋高层住宅。

上海西200亩的旧改，翻新后建设出38栋高层住宅，很明显这里会是又一个钢铁森林。

       从门槛和产品段原产上看，三个项目都远低于去年的天琴湾、朗云，能说房企面对这个区位，组织协调这样的容积率和房源数量，市场的观点并没太高。

         假如最终三个项目的产品就有如上面互动的一样。

         此时对购房者来说，特别是东区的客源，目前板块刚改产品较多，下周是否考虑上海西的项目，会是一个话题。

        目前东区偏提升的项目，桂语映月：155-175，端礼著：149、187、212，天琴湖、誉湖郡：143大约。

        除了东区还有目前在售的建发玺云，149进入尾声，在售的178，211，整体单价低于149。

        这些项目里头，假如仅从目前单价上看，天琴湖、誉湖郡，尽管面积能逾越最低门槛，但假如按指导价4.5W上看，总价门槛还是有很大差异。

        玺云和映月，要想逾越门槛，就是压低自身的面积段，比如玺云的175，可能只够去上海西买147大约。

目前看总价最有抗性的应该是被首开接盘坐落于二环内的端礼著。

        当然上海西的两大纯商，是否会按指导价4.5W，再加上溢价上市，目前称买当初的预期低不少。

        假如三个项目最终上市定价，低于指导价，或者低于市场预期，也是值得高度关注。