配建安置型商品房成土拍标配 闽侯土拍效仿

2018年，配建安置型商品房几乎成为福州城区土拍的标配。闽侯土拍最近也开始效仿。

6月20日，闽侯2018年首场土地拍卖会出让1幅位于闽侯老县城的商住地块，同时也是闽侯土拍史上首幅配建安置型商品房用地。

地块“遇冷”

6月20日落锤的闽侯2018年土地首拍，公开出让的地块为闽侯2018-01号甘蔗街道长江村地块，地块总面积20103.5平方米(约30.16亩)，起始价为2.02亿元、最高限价为3.03亿元。根据闽侯国土资源局发布的公告，该地块须配建住宅建筑面积为50700平方米作为安置型商品房按照6999元/平方米均价定向销售，由闽侯县人民政府(或闽侯县房屋征收办公室)指定对象购买，竞得人剩余的经营性总建筑面积仅为11620.85平方米。

记者了解到，由于地处闽侯老县城，毗邻甘洲路等多条区域主干道，能够在半内抵达福州市区，周边还环绕有闽侯实小、甘蔗小学、闽侯实验中学等优质教育资源，闽侯2018-01号地块在很多业内人士眼中，是一块高价值热土。但由于要配建高比例安置型商品房，仅有福建懋盛房地产开发有限公司、福州市坤鸿房地产开发有限公司、闽侯建设投资有限公司3家房企报名参与竞拍。

拍卖会当天，当主持人宣布拍卖开始后，仅福州市坤鸿房地产开发有限公司举牌2.03亿元，其余2家房企未跟进举牌。主持人随后宣布土地保留价为2.03亿元，该地块最后应价有效。此时距离土拍开始还不到10，福州坤鸿建设发展有限公司就以2.03亿元的代价将地块收入囊中，成交楼面价约为3257.34元/平方米。

在闽侯2018-01号地块之前，福州市区推出的配建安置商品房地块，也遭到了市场的“冷遇”。今年5月举行的福州2018年第2场土地拍卖会上，要求须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房的宗地2018-12号地块，最终因为报名竞买人不足两人而流拍，其余配建安置型商品房的地块，几乎都是以低价或低溢价成交。

有福州房地产开发人士表示，无论福州市区还是闽侯的配建安置型商品房用地，总价相对而言并不算高，然而相对低价取得的地块，也没有太多的利润空间。“不赔但利薄，资金压力小又想要做大规模的房企，对这样的地块会有兴趣，但很多资源周转快的大房企对这种地，还是持观望态度的。”

影响未来区域定价?

据介绍，福州推出安置型商品房是希望房企更大程度参与以解决因为旧改计划衍生的大规模拆迁安置问题。同时，给予拆迁户优惠价格，引导拆迁户购买安置型商品房，也可以避免以往安置房建设中出现的诸多问题。如之前福州很多安置房项目选址都比较偏僻，被拆迁人都倾向原拆原迁。但近期，无论福州还是闽侯推出来配建安置房用地，均位于市、镇繁华地段，异地安置对被拆迁户的吸引力大大提升。

在福州房地产业内人士林乐融看来，福州拆迁项目能够原拆原迁的比例不高，拆迁户不满意选择偏僻的拆迁房项目，就会选择货币补偿。短期内大量持币拆迁户涌入市场，无论新房还是二手房价格都会出现波动。所以引导拆迁户购买已经规定了未来售价的安置型商品房，也能达到政府希望达到的调控目的——抑制房价上涨。

“但配建安置型商品房地块，也有另外的问题。”有福州不愿具名的房地产开发人士指出，按现在的趋势，福州未来的商住用地供应，会有很大比例配建安置房，这会让未来实际进入市场流通的商品房数量减少，同个地块的商品房源价格将和安置房拉开差距。

为了避免上述情况，福州市房管局今年5月发布消息，将会要求同一楼盘的安置型商品房和普通商品房“同标准同销售”，开发商面向社会销售的商品房将通过随机抽取进行销售。6月20日出让的闽侯2018-01号地块，也提出公开销售商品房将由县住建局牵头组织按栋和梯位摇号确定。

“安置型商品房其实也是一种限价房。”在林乐融看来，未来大体量的安置型商品房入市，肯定会影响整个市场的房价预期。因为这些安置房都是规定了销售价格的，这将影响同区域的商品房市场定价。如果定价过高，购房者很可能就会流向同区域的二手房市场，去购买安置型商品房。

记者调查也发现，无论福州还是闽侯的配建安置型商品房用地，楼面成交地价和同区域的在售新盘都有较大差距。以闽侯2018-01号地块为例，该地块成交楼面价约为3257.34元/平方米，附近的滨江西大道的启航闽江1号，在售均价则为17000元/平方米。