土地市场现降温迹象 楼市将迎深度调整期?

预测楼市走向是房地产行业一大重要“喜好”。近期,不止一位业内人士向21世纪经济报道记者表示,估计四季度后房企将面临严峻的销售压力。

中原地产首席剖析师张大伟经过对土地市场的察看也感遭到了房企资金压力。“土地价钱呈现了明显的高位回落,相比上半年动辄50%的持有比例,开发商持有比例明显降低,最近北京住宅土地竞争剧烈度也在降低。除局部优质地块外,后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年9月30日开端,北京严厉限制签约,很多开发商回款压力加大,可以用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能会开端呈现趋向性下行。历史最严厉的土地出让条件下,房企拿地意愿逐步削弱。”

此外,银监会在国务院“严厉管控各类资金违规进入房地产市场”的指示肉体下,曾经部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度上升,融资本钱进步,中小房企资金压力愈发遭到行业关注。

土地市场降温

土地市场热度反映了房企的资金情况。

11月3日,北京出让3宗住宅用地,其中平谷地块流标。这是两年后北京再次呈现的流标地块。

另外两宗地块竞拍也明显降温。朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类寓居用地,建筑面积为194934平方米,容积率2.5,全部用于建立“共有产权住房”。依照土地出让条件,销售价钱37000元/平方米(含全装修费用),起始价498000万元,起始楼面价25547元/平方米。最终其成交楼面价为2.55万元/平方米。海淀区西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块R2二类寓居用地,建筑面积为186530平方米,其中R2住宅186530平方米,容积率2.2,全部建立“共有产权住房”,销售价钱37800元/平方米(含全装修费用)。起始价532800万,起始楼面价28564元/平方米。最终其成交楼面价为2.87万元/平方米。

张大伟剖析道,“从土地属性看,流标地块位置相对较远,且全部限价,其中住宅局部只占一定比例,这招致开发商拿地意愿缺乏。另两宗地块的销售限价与地价差价在1万左右,依照平装修请求看,开发商仍然有一定利润空间,但地价均远低于市场预期。”

南京也呈现了相似状况。10月31日,南京迎来今年第四季度的第二场土地拍卖会,共出让4幅土地,3幅为住宅用地,出让面积合计10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注,最高限价楼面价达每平方米35982元。最终4幅地块成交总金额49.7亿元,但其中一幅商业地块以底价8.5亿元成交,另外3幅宅地均未达最高限价,其中2幅宅地较区域最高价每平方米降落5000元。

张大伟以为,土地降温反映的是,在资金收紧背景下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已接近干涸。

从销售端来看,业内人士也留意到市场带给开发商回款的压力。同策研讨院总监张雄伟以为,固然今年大多房企已提早完成销售目的,局部房企还在上调目的,上市房企今年能够给资本市场一个圆满的交代。但销售业绩自今年下半年以后曾经开端显现压力,特别十月下旬以后,中心一二线城市销量并没有明显起色,且今年底“翘尾”行情难现,假如这样的市场趋向持续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目的进步,但销售压力加大”的大环境。

春节后或降价?

2017年上半年,热点一二线城市的楼市受限购、限贷、限售等调控政策影响较大,局部房企的销售也呈现了不同水平的动摇。但大局部房企对下半年公司的前景并不悲观,约有近10家房企上调了全年业绩目的,企业销售回款仍然良好。从融资环境来看,国内信贷持续收紧,房企融资受限,过半企业持有现金有所减少。上半年,企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债范围再创新高。

克而瑞研讨统计显现,今年上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元。从偿债才能来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务构造指标下行,但根本维持稳健,短期偿债压力不大。上半年末,房企加权均匀净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别降落为1.41和2.45,主要由于短期负债大幅增加所致。

该机构指出,一方面,2015年公司债热潮开端,时至今日3年内的长债转化为短债,局部房企已然面临还债顶峰期;另一方面局部房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因此提升了其短期债务比例。

需求关注的是,随着信贷环境持续收紧,将来房企融资本钱也将很难完成进一步紧缩,以至可能呈现反弹。

一家地产公司融资人士近期屡次向21世纪经济报道记者表达了融资工作困难。

张雄伟以为,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金均匀周期为2年,2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。估计明年初,出于回款目的压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等要素,更多房企会放弃本人的价钱“底线”,以至有的企业会由于资金兑付压力而主动降价。其估计,2018年春节后,经过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

某知名地产大佬近期在承受21世纪经济报道记者采访时也预测,假如调控持续收紧不放松,房企将在春节后将表现出较大资金压力。届时,楼市可能会呈现一波低谷期。

由于房企2018年销售目的重置,资金兑付压力也将开端越来越大,张雄伟以为,当前四季度到明年三季度年依然是楼市调整期,并且至今年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。他估计,最快接下来这两个月,最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开端,楼市普遍性的小幅降价将开启,同时,局部房企资金兑付压力越来越大,以至个别房企比方个别闽系房企,极有可能呈现资金断裂的风险,呈现被其他房企收买股权的现象。