2017房价或迎来“长周期拐点”

从限购、限贷、限售到“定向加息”，从短效调控到长效机制，从增加土地供应到货币政

要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。最近政策又有新变化，限购、限贷、限售之后，5月1日又迎来了“定向加息”。4月25日中共中央政治局召开会议，再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。无论从楼市的短效调控政策，还是从长效机制，各种迹象都表明了中国对楼市调控的决心。

“定向加息”来了

从5月1日开始，中国央行针对房地产市场的“定向加息”已经拉开了序幕。即从5月1日开始，一些城市的银行对住房按揭贷款的新房、二手房的首套房将执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。

所谓“定向加息”，有两重含义。

第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息。

第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。

而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。

比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

1.如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元;

2.如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元;

3.如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

“定向加息”更为重要的意义在于，政府向房地产市场发出了一个十分明确的信息。未来政府对房地产调控，其行政性调控政策可能会逐渐退出市场，而为市场经济化的杠杆所替代。这不仅意味着按揭贷款利率变化是一项最为重要的调控手段或工具，而且意味着房地产市场的各种税收政策也将粉墨登场，房价下跌预期会进一步强化。

增加土地供应+货币紧缩

造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源;另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。但眼下，政策收紧即将打破这一局面。

首先，官方已经启动了增加土地供应这一大招。4月6日，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》提出，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模。消化周期12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

目前，北京已率先作出回应。4月7日，北京发布了未来五年6000公顷住宅用地的供应计划，保障150万套住房建设需求，以此计算，自2017年起，北京今后五年年均住宅用地供应量将达到1200公顷，这较2月份公布的本年度610公顷的住宅用地供应计划面积翻倍。

另外，央行行长周小川已明确多年量化宽松货币政策后，本轮全球性的政策周期已接近尾声”，中国央行行长周小川在亚洲博鳌论坛上表示，“是时候考虑如何以及何时退出量化宽松的问题了”。

纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的。从历史经验来看，货币紧缩的结果是直接导致房地产周期性上涨结束的征兆。当年日本央行就是不断上调存款和房贷利率，导致日本房地产泡沫破裂。

海南经济泡沫也是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息让不少地产商倒掉了。有评论者指出，这次中国挤压房地产泡沫是来真的了。过去由于国际大环境是量化宽松的，所以我国央行货币收紧也非“真情实意”，每次面对国内通胀回升，都是略微象征性的收紧一下流动性，转回头就开始宽松了。而现在却不同了，国际大环境是加息和缩表。我国央行如果再想持续货币宽松，会导致“货币贬值，资金外流”的后果。所以也只能硬着头皮搞紧缩了。

调控正从短效到长效

政府对于房价的调控，正在从短效到长效。

伴随着房价一轮又一轮的快速上涨，限购、限贷、限售等“短效政策”不断加码。限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。厦门、成都、福州、青岛、广州、杭州、海南全省等都启动了限售。

当下，楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房。

例如：在京津冀、珠三角、长三角等地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布升级限购措施的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙，以挡住炒房客。

一二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策，抽走炒房者的资金杠杆，防控金融风险。

除了不断加码的“短效政策”，楼市调控的长效机制正在紧锣密鼓地研制。

中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于巡视中央政法单位情况的专题报告》。会议再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林撰文指出，最高层会议透露出的信号是，楼市调控的“长效机制”，必然不是限购、限售和限贷等“短效机制”的长期化。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示，国家正紧锣密鼓地研制楼市长效机制。所谓长效机制，就是要把房价置身于整个宏观经济、各种经济社会矛盾，来通盘考量、统筹安排。

由于中国住房市场还没有经历房地产市场的周期性调整，住房的投资者只有房价上涨概念，没有房价下跌的概念。当他们看到住房销售急剧下跌时，仍然会认为这只是短暂的现象，比如他们或许认为所购买住房限制两年后放开，房价还是会上涨。不过随着各种调控政策的不断加码，这种观点也将遭到挑战。

土地制度的雄安探索

改革开放的成功，中国之所以在30年内迅速崛起，成为世界工厂，成功的推动力除了来自廉价的人力资源，还有廉价的土地，这是世界上其他所有国家都不具备的。可如今廉价的土地演变成昂贵的土地。

承载千年大计的雄安，肩负着摆脱十几年来土地财政愈演愈烈、房地产一业兴百业衰痼疾的责任。其在土地制度层面的改革，也备受瞩目。《三联生活周刊》刊发邢海洋文章《土地制度，深圳到雄安的探索轮回》，文中指出，如果雄安的土地制度实验成功了，每一个大城市的周边都出现一个公租房主导的“伴城”，吸引着年轻人去创业，“北上广深”的房价也就被釜底抽薪了。

既然是千年大计，雄安的影响是需要慢慢消化的，可未来的预期却是时不我待的。