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中国首富万达要退出房地产?- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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2015中国楼市去库存元年初战告捷
2015年11月,中央财经领导小组会议,首次提出化解房地产库存。12月的中央经济工作会议,进一步部署:在经济领域打五场歼灭战,其中包括房地产去库存。
这在中国房地产历史上,可谓非常罕见。于是,全社会的眼光,聚焦于房地产,似乎房地产成了国民经济最大的困难户!
其实,也没那么严重,至少相比产能严重过剩的煤炭行业、钢铁行业,还要好很多。
一提到房地产库存,学者们常引用全国商品房待售面积,截至2015年11月,这一数据为近7亿平方米。其实,这个数据只是已经竣工的现房数据,并不包括预售中的期房。而且,这其中包括了全国所有城市,其中三四五线城市库存压力山大,但一二线城市没那么差。
其实,还有两组更靠谱的数据,表明:2015年库存量首次下滑,最糟糕的时点可能已经过去。
易居房地产研究院跟踪了全国35个典型城市的数据,包括四个一线城市、部分二线和部分三线城市,较好的兼顾了一二三线城市的样本分布, 只是不含四五线中小城市镇。
住宅库存的增长,还是减少,主要取决于供应和成交的动态变化,比如本年度的供应量大于成交量,则年底时,库存量必定增长。
下图,是35城新建商品住宅年度供应与成交面积的比较。
自2010年至2014年,每年的新房供应量都大于成交量,所以导致每年的商品住宅库存量都在增长。但到了2015年,却首次出现成交量反超供应量的重大转变!这也就意味着,2015年库存量首次减少!
由于2015年全国开发企业购地量大幅下滑,房屋新开工量也是下滑,所以2016年新房供应量继续缩量,而楼市却继续回暖,成交量还将继续超过供应量!
我们易居研究院还跟踪了35城库存(见下图)。截至2015年12月底,35个城市新建商品住宅库存总量为2.6亿平方米,同比一年前,减少4.4%。
回顾2011年以来,35城的库存呈振荡上行态势,其中曾经在2012年和2013年某些时段,库存有所下滑,主要是当时楼市复苏,房子卖得快过供应。2014年全国楼市低迷后,库存继续大增。
然而,值得关注的是,随着2014年多数城市放松限购、限贷,中央出台“9.30”新政,库存在2014年三季度见顶,四季度开始下滑,并振荡式下行至今。这是2010年以来,库存下行时间最长、幅度最大的一次。
于是,反映在年度数据上,2015年就成为近六年35城库下降的第一年。也可以说:2015年是全国多数城市去库存元年!国家队一出手,便首战告捷。
而且,随着中央高度重视化解房地产库存,还将有新的利好政策出台。2016年,多数二三线城市的库存将继续下滑,全国房地产市场库存压力也将减小。
由此,也可以明白一点:中央既然敢于大张旗鼓的提出化解房地产库存,促进房地产健康稳定发展,一定是有信心、有手段,降低库存!
库存歼灭战,对于一线城市,根本不算事儿,反倒是当前房子不够卖,急需补库存;对于多数二线城市,也并不算什么难事儿;但对于三四线城市,估计没有两三年,难以见到实质效果。
对此,虽有政策利好,但三四线城市的中小开发商,仍不宜盲目乐观,如果资金实力撑不了两三年,2016年还是应适当降价销售。春天固然美丽,但必须先熬过冬天。
责任编辑: liwei
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