专家：金融才是推高房租的魔鬼?

近期，关于房租到底被谁推涨的话题火爆异常。有一种观点认为，逐利的资本一段时间以来纷纷涌入长租公寓市场，助推了中介争抢房源，人为抬高收房价格，导致租金上涨。

实际上，资本是不是房租上涨的推手，无法定论，但金融已在各个领域杀入租房市场，却是不争的事实。

在租房市场整个产业链条里，有出租房产的业主，有寻求住所的租客，有赚取价差的职业房东，还有运营长租公寓的各家企业，他们既可能是资金需求方，也可能是资金供给方。对于其中任何一方来说，金融都可能有天使和魔鬼两幅面孔。

运作长租公寓的企业，大致分为两类：一类是自有物业的企业，比如万科;一类是中介性质的企业，比如自如。

无论哪种企业，发展壮大都需要大量资金支持。过去，企业获得资金无外乎通过银行贷款、股权融资等手段。比如自如年初获得40亿元人民币的A轮融资，蛋壳也在上半年完成了合计1.7亿美元的两轮融资。

除了传统融资手段，近来长租公寓领域更是独辟蹊径，兴起了ABS模式——即长租公寓以公寓产权、公司股权、预期租金或租房贷款等作为底层资产，在市场上公开募集资金的一种融资方式。

2017年1月10日，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”设立，募集资金总额3.5亿元，成为国内首单长租公寓ABS。该项目的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。此后，各大长租公寓运营商都相继仿效，纷纷发行此类产品。

2018年，政策更是助推了这种趋势。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中规定，明确了优先和重点支持领域。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

此后，国内各类长租公寓ABS更是如雨后春笋般纷纷破土而出，一派热闹景象。

而这种热闹，有慢慢变成“过热”的趋势，当然蕴含着风险。实际上，关于融资过热的问题，很早就有业内人士提醒过。这种过热，的确在一定程度上把资本快速聚集在租房领域，而资本是需要回报的，这就是使得拥有大规模资金的长租公寓企业开始加速发展业务，其中必然出现一些过火出格的现象，被当成助推房租的原因也就不足为奇了。

另一方面，诸如ABS类的资产证券化产品也有其风险，它有可能将住房租赁市场的违约风险直接传染给信用市场。租金波动、违约退租、空置、现金流预测偏差等因素无疑都是住房租赁市场的具体风险，一旦项目出现问题，将直接影响其未来租金收入，严重影响银行贷款、信用债或资产证券化产品的本息和收益兑付。由于其募集金额往往不在小数，甚至如“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”更是拟发行金额达100亿元，如果未来数万亿的信用资金进入住房租赁市场，稍有不慎行业发展中的暗病就会导致违约风险迅速暴露在信用市场，容易产生不小的问题。

对于租房者来说，金融的确提供了以往没有的便利。

作为在此领域大力推进的建设银行，率先推出了个人租房贷款“按居贷”。其主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、公积金缴存、央行征信等情况，可给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款。此后，越来越多的银行开始杀入这一市场。

除了银行以外，互联网巨头们以及长租公寓企业也纷纷打起了信用租房的招牌，目前京东、支付宝和百度都纷纷进入信用租房领域，“0首付租房”“付一押零”“无需押金即可入住”等广告口号屡见不鲜。比如支付宝就和一些长租公寓合作，只要芝麻信用分超过600，就有机会享受免押金租房。

对于有需求的租房者来说，这当然是好事，但对于整个金融市场来说，蕴含的风险与之前的消费贷如出一辙。有业内人士指出，租房贷款本身与消费贷类似，需要防范“骗贷”套现的可能。贷款人很容易能找到有房产的关联人做一份假的租赁合同，把贷款收入自己腰包，享受基准利率的同时却把资金用于其它投资用途，如果用来“加杠杆”买房，那与用消费贷炒房就并无不同了。所以，有关部门必须要完善款项的审批，对贷款资格设置门槛进行审核，同时加强贷后的追踪管理，杜绝挪作他用等行为。

另一方面，租房费用更容易的获得，会使得部分租房者不自觉倾向于选择超出自身能力的住处，这也会在无形中抬高了租赁市场的价格，且不排除其中一些人不具有偿还能力，形成所谓的“次贷”，产生违约风险。如果形成规模，将如前文所述，波及信用市场。

此外，对于租客本身而言，“被贷款”的风险也不容忽视。目前一些长租公寓在为租房者办理租房贷款时，并没有尽到明确告知的义务，使得租房者背上了贷款而不自知。更重要的是，有一些不良中介则是故意为之，一来是为贷款公司甚至P2P引流，二来利用期限错配来赚取利润，三来借此获得下一笔收购房源的资金。举个例子，中介利用租房者信息获得了1年租金的贷款，但实际上只付给房东一季度租金，剩余资金在一段时间内中介是可以自由支配的，继续收购房源也好，投资获利也好，都是“空手套白狼”。租房者以为自己每月在付房租，实则进了中介的口袋。到头来，租房者不仅白白付出了利息，个人信息也被泄露得一干二净，还为他人做了嫁衣。

而对于房东来说，也有容易忽视的风险。比如，房东与长租公寓签下了长约，中介按季度或按年付你一次租金，可万一某天中介公司资金链断裂倒闭了，租客来告诉你自己给中介付了5年租金，怎么办?这种看似荒诞的问题，值得在这条产业链上的每一个人深思，也值得相关监管部门未雨绸缪。

所以说到底，金融只是工具，并不会自己对租房市场产生主动的影响。助推房租上涨也好，方便租客也罢，在背后为它戴上天使和魔鬼面具的，一直是人。有天使之人，也有魔鬼之人，还有先天使后魔鬼之人。只有把这些人放到有用监管之中，风险才能得到有效管理。