叶檀：北京上海楼市成交量冻结 新一线城市土地流拍!

一二线房地产怎么走，政策怎么变，基本清楚。

一线城市，2018年以来，一线楼市北京和上海房市冻结，成交量和价格被压制。

三四线城市，继续霸占房价和租金涨幅榜，棚改政策分化再次点燃市场预期。

新一线城市，犹豫不决，新房被限价，二手房要社保或户口，房企在政策、资金和土地之间踌躇不决。

根据中国房价行情网的数据，大部分新一线城市的房价和租金涨幅都被控制得死死的。2018年6月，房价环比涨幅、同比涨幅、租金环比涨幅和租金同比涨幅四个榜单中，重庆三次出现，西安、青岛、成都、合肥和杭州等少数几个新一线还在榜单内。

过去三年，新一线城市南京、西安、杭州、武汉、天津和成都，依靠抢人政策，依靠持续涌入的外来人口，支撑起新一轮人造楼市，催生新一波“移民”刚需，众多洼地城市迅速补涨，一二手房倒挂，优质项目一房难求。

为了打压房价限制，政府决定从根本上解决问题，即现房销售。2016年9月，苏州出台现房销售新规，随后在2017上半年，现房销售在新一线全面铺开，杭州、南京、济南等地陆续加码。

现房销售，使房企资金回笼的周期大大延长，拿地开发成本越来越高，导致新一线通常有新房限价，即使周转速度再快，开发商回笼资金也要比期房慢1到2年。新房卖贵了政府不给预售证，卖便宜了挣不着钱，房企没有拿地动力。

两难!

一、好诡异!南京土拍市场陷入冰点 房价却创出新高

现房销售将扼杀在摇篮之中，代价是土拍市场陷入冰点，房企再也没有拿地动力。

2016年8月，南京楼市最火爆的时候，推出《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，规定当网上竞价达到限价的80%时，七层以下必须完成基础工程至主体结构封顶，才能申领预售许可证，八层以上应完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。网上竞价达到限价90%时，该地块必须现房销售。

资金重压之下，中小开发商退出市场，只有龙头房企在死扛，到2018年，龙头房企也扛不住了。

媒体报道，2017年12月南京第一次土拍，6块土地(包括住宅地块4幅、商住用地1幅、商服混合用地1幅)都没有达到政府设定的最高限价。12月末拍卖的两块土地，限制条件太过苛刻，没有竞拍者参与。自己玩去吧，我不玩了。

根据南京国土资源局的数据，截止2018年6月13日，已成交的22幅地块中，有18幅以底价成交，占总数的82%，城北尧化门G08地块因无人参与流拍。热门的西善桥G18地块，经历86轮竞价后，仍未达到现房销售价格，被电建以28.2亿竞得，楼面价17919元/。

2018年7月16日，《南京日报》报道，开发商拿地日趋理性，南京已连续8个月未上演达最高限价改竞保障房面积的情况。神奇的是，两天之后的7月18日，南京土拍调整规则，取消了竞价达到80%和90%最高限价时拿地的两道门槛，全面推行竞自持面积。

土拍降温，房企不再拿地盖房，但人口源源不断涌入，人为导致供应量不足，南京房价持续创下新高。

根据易居数据，2018上半年，南京二手房成交35763套，环比下跌18.2%，同比下滑28.2%。鼓楼区、江宁区、秦淮区二手房成交位列全市前三位，其中鼓楼区以7878套成交量居首位。

二手房挂牌量共65877套，环比2017年下降7.6%，成交均价达30288元/，环比上涨4.5%，达到历史最高。挂牌均价27994元/，比2017年底上涨5%，整体成交价高出挂牌价不少。

刚需依旧是主力，新移民太多了，市场上又没有房。100到200万价格段的刚需房源，挂牌量占比37.82%，成交量占比45.27%，供不应求。从居室供应及成交结构来看，2居室最受市场欢迎，3居室次之。

现房销售副作用实在太大，政府转念一想，房价绝对不能松，那就竞自持面积吧。房企很开心，以前是建廉租房公租房送给政府，现在是建租赁住房卖给市场，既能销售期房回笼资金，又增加了土拍动力，岂不美哉。

房企头上的紧箍咒，终于被解开了。

二、杭州死里逃生

新一线城市中呼声最高的杭州，早就开始全面向租赁转型。

2017年3月24日，杭州国土局出台新规，溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例。7月13日，出于对土地供应量的考虑，再次发布新规，土地溢价率超过50%需现房销售的规则取消。

之所以要取消50%溢价率需要现房销售的规定，因为房企不惜一切代价拿地，依靠高周转模式回笼资金，政策窗口期有30宗地块达到50%溢价率，政策形同虚设。

杭州供地结构悄悄转向。

2018年上半年，杭州市区出让涉宅地(不含租赁用地)51宗，住房租赁用地6宗。上半年土地出让面积为近5年最高，土地出让金额创历史新高，超过2014和2015全年。

根据克尔瑞数据，截止2018年6月，全国投放纯租赁用地前三名分别是上海、南京和杭州。上海投放总量达到204.2万平米，紧随其后的南京和杭州分别投放56.5万平米和38.2万平米。截止7月16日，官方数据显示杭州市区共有92宗地块出现竞自持比例，合计自持面积达191万平方米，假设单套租赁住房面积为70平米，可以累积新增近2.728万套租赁住房。

全国第一个自持商品房租赁项目，是北京万科翡翠书院。租户住10年需要一次性付清180万元，万科回不了本，还激起了一片骂声，谁愿意干啊。

杭州住房租赁管理服务中心副主任金凯杭表示，杭州不允许这样做，还规定了企业向租户收取的费用类型，除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，不得向租户收取其他费用，防止变相涨价。

三、新一线城市自持纯租赁 基本给国企量身打造

没能及时转型租赁的新一线会很难受，土地流拍层出不穷。

7月8日，天津迎来2018下半年土拍首秀。北辰科技园双辰中路地块以自持租赁住房3100平方米、总价2.3482亿元、楼面价约7744元/平方米成功出让。

位于宝坻京津新城的龙江大街地块，起始价格8.64亿就是最高限价，起始楼面价3510元/平米，直接转入竞自持阶段，最终流拍。政府出让龙江大街地块，大概率是指望着开发商接盘自持，结果直接流拍，如意算盘落空。

100%自持纯租赁用地，是给国企量身定制的。除深圳出现过市场化竞拍之外，其余基本都是独家参拍，底价成交，拿地成本很低，基本上被具有资质的市级、区级国企收入囊中。

以上海为例，10块纯租赁用地全都在内中环优质地段，租金回报不低，让国企来推动租赁市场。

7月23日上午，苏地土拍，2018-WG-8号至13号地块率先开拍，起拍总价过百亿。令人意外的是，距离原本预告开拍时间还有半个，包括8号地、10号地以及原本定于24号竞拍的15号地等三宗土地在内，交易状态竟显示为“已流拍”，总起价约68.12亿元。

除了土地自身条件不好，房企拿地态度已经由热转冷，发生一百八十度大转变。

过去新一线城市在限价后，价格松动，楼市恐慌，地方财政吓出心脏病。只能放松，进入新一轮上涨。

现在，新一线房企在租赁新政的推动下，再次开始拿地造楼发展租赁，还有了REITS、ABS等一系列证券化的资金支持，符合房住不炒的宗旨。

包括越秀50亿租赁ABS、景瑞7.2亿CMBS、恒大100亿租赁类REITs、深圳人才安居200亿租赁类REITs在内的多笔资产证券化都已获批。

过去半年，开发商大部分融资渠道被封堵。证监会发文禁止通过券商进行融资业务，国家层面明令禁止发行美元垃圾债。

按照恒大、碧桂园和万科过去的拿地节奏，有些土地即使拿不到，也会去参与竞拍，现在全面回归现金流业务，万科喊着要去房地产化，碧桂园不再追求全覆盖，链家掏空自己做贝壳，向租赁和服务商进发，恒大收购FF汽车，或许是内心希望成为中国的软银。

新一线城市，房企的出路就是租赁，越来越多的竞自持面积，门槛极高的纯租赁土地，一般的民企根本算不过来帐，只能发疯一般用高周转模式进行资金回笼。

新一线城市的房价，靠租赁续命。