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叶檀:一线城市房地产冻结!三四线还剩六个月?

2018年07月17日来源:叶檀财经房产时评责任编辑:liangchunmei

一线城市房地产市场回归常识,在政策、土地、房企和需求的重压之下,原形毕露。

刚需向死而生,改善降低要求,有钱人想尽一切办法购置豪宅。

中房网数据显示,2018年6月,上海二手房成交15500套,环比下降3.45%,一手住宅稀缺,成交环比下降24%,二手房成交量上升到一手房的2.86倍。从二手房整体来看,改善房成交稳定,千万级豪宅由于一手房减少,销量不降反升。

广州中原研究发展部的数据显示,2018上半年,广州传统豪宅板块珠江新城和滨江东板块二手房成交均价分别为85013元/平米、53520元/平米,同比涨幅高达21%和20%。地段好、景观丰富、配套成熟的豪宅价格居高不下,一线城市被挤压的是刚需和部分改善。

我爱我家数据显示,6月北京二手房买房周期明显拉长。成交的二手房中,房源平均被看次数为14.25次/套,较2017年下半年减少0.6次/套,成交客户的平均看房次数为5.66次/人,较2017年下半年增加0.49次/人。

北上广深第一次遵循了经济学常识,资产流动性减弱,只能折价出售,挂牌的房源,不降个一二十万,根本没人来看房。

一、 一线城市冻结 三四线寒流未到

一线城市房地产的寒流还没有传导到新一线和三四线,房价涨幅榜被大批三四线城市占领。

叶檀财经根据中国房价行情网数据,以2018年6月,房价同比、环比涨幅前35城市,以及房租同比、环比涨幅前35的城市为样本,进行数据筛选。其中多次出现的城市有24个,排名前五的分别是攀枝花(4次)、威海(4次)、甘孜(3次)、防城港(3次)和三亚(3次)。

我们已经分析过攀枝花,这一轮棚改的受益城市,从基本面来看,楼市没有后续动力。

根据官方数据,2018年1月到4月,当地商品房销售面积66万平米,同比增长39%,住宅销售5949套,外地人购房占比51%,同比增长48%。

享受房价上涨的外地投资客,既没有为当地带来税收就业,也没有带来常住人口增长。根据统计公报,从2013到2017年,攀枝花常住人口从123.33万人增长到123.61,仅增加0.28万人,在2014年出现负值。

房企没有收手,还在大量拿地,透支房价涨幅。2018年5月初,攀枝花出让三宗地块,R14号宗地和R16号宗地被成都金科以7000万元(成交单价134.6万元/亩)、4.3亿元(成交单价163.3万元/亩)拿下,H23号宗地被西昌领悦地产以11.7亿元拿下,成交单价417.6万元/亩,成为新地王。

一二手房价涨、房价租金涨,攀枝花楼市已经被透支太多。后台一位檀香说,攀枝花劳动力成本很高,体制内工人很多,主要围绕着攀钢转,和东北部分老国企一样,攀钢从2007到2014年大量使用劳务工,说白了就是降低成本,背后是不断巨亏的无底洞。

没有人口流入,没有扎实的产业基础,没有抢人办法,上面的三宗地块重点打造的是花城新区,等新区建成之后,投资客退潮,谁来接盘?

二、威海房价泡沫涌出啤酒杯

威海在榜单上出现了4次,好在排名并不靠前,房价已经被政策抑制。

威海同样是这轮棚改的受益城市,大家看到棚改的威力了吧。

过去一年,威海房价大涨,掀起抢购风潮,目前基本告别存量房时代,土地短缺,新房供不应求,地王频频出现,房荒蔓延。

根据中国房价行情网数据,2018年6月,威海房价环比上涨5.56%、同比上涨34.24%,6月房租环比上涨6.09%、同比上涨36.93%,在全国352个城市中,房价环比、同比涨幅和房租环比涨幅,排在26到32名,租金环比涨幅排名第8。

威海楼市的泡沫涌出杯口。气候环境适宜居住、交通便利、领导视察,基本是房产中介忽悠你的话,不可能这么快推高当地房价。

威海租金回报率目前在2.9%,处在百城样本第41位,房价在过去一年的大涨,压制了威海的租金回报率。

威海的人口增量无法支撑租金上涨。根据统计公报,威海2017年常住人口增加6300人,增幅仅为0.22%,低于青岛的0.93%,远低于全省平均水平0.59%。当地人口自然增长率连续保持15年负增长,近期二胎放开之后,本地家庭生育意愿很强,人口自然增长率由负转正,但常住人口增量很小。

2017年以来,新一轮楼市飞涨,城镇化率上升,功劳最大的是棚改。威海常住人口城镇化率从2000年的不到50%迅速提升到2017年近70%,不是因为外来人口流入,而是农村户口城市化,尤其是棚改货币化安置被运用到极致。

2018年以来,威海楼市热得发烫。

根据媒体报道,4月,恒大悦澜庭首推324套,到访客户8000组,认筹客户1000多组,认筹推盘比3:1,摇号购房,当天去化80%,剩余顶底层月内售罄。5月,项目再推160套,当日去化80%,月内售罄。6月,计划推盘200套,目前已不敢大规模推广;财信保利名著计划7月首推400多套,目前意向客户已超800组;目前经区项目开盘当日基本去化超80%,个别项目开盘当日售罄。

新房摇号,二手房和租金借势上涨,旺盛需求推动房企拿地,地王频出。

2018年5月7日,威土经挂字(2018)3-3号地块出让,华润、碧桂园、新城控股、中南、金猴、领地等10家企业参与,经历621轮报价之后,领地集团以5.03亿成功竞得高区圣海名居南侧地块,溢价率高达127%,可售楼面地价6966元/平米,刷新威海楼面单价记录。

根据房天下数据,2017年威海市土地供应面积81.1万方,创5年来新低,土地供不应求。威海高铁站区域土拍楼板价5200元/平米,周边房价11000元/平米,地价占比达47%;文登区楼板价在2250到3000元/平米,同比增加67%。文登去化周期从2013年高点90个月降到目前不足8个月。

土地向龙头房企集中,需求带动土拍,市场主力来自于改善而不是刚需,新房开始摇号,表面一片繁荣,所有人都在赌,赌自己能赶得上最后一波上涨。

三、 三四线城市凭什么实现新一线城市的房价野心?

棚改政策前后不一。

6月25日前后,媒体报道,棚改政策贷款从分行上收到总行,市场一片惊慌。

7月13日,住建部召开棚改吹风会,明确因地制宜推进棚改货币化安置。商品房库存不足、房价上涨压力大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

三四线棚改仍将继续,难点是怎么样在控制成本和完成度之间取得平衡。

攀枝花市国土资源局副局长余晓琴表示,截止2018年4月底,全市存量住宅面积为88万平方米,按照近3个月销售数据测算,住宅库存消化周期仅5.8个月。2018攀枝花年棚改资金总需求为103.5亿,贷款资金约82.5亿元,资本金约21亿元。截止6月初,已完成72.5亿元项目贷款合同的签订,争取上级补助资金3.01亿元、配套基础设施资金1.25亿元。

目前攀枝花和威海热门板块的去化周期在6到8个月,以棚改加上商品房销售来计算,今年9到10月会成为关键时间节点。

年底的销售压力加上资金回笼需求,届时房企库存去化如果持续下降,将面临两难,是拿地造楼,还是持币观望。

对房企来说,最好的情况是10月前布局好今年的土地和楼盘项目,9月以后,当地棚改征收接近完成,刚需实物安置基本满足需求。

剩余的置换和改善类需求奔向新房,投资客加码,可以让三四线城市透支成二线城市的价格,实现新一线城市的野心。

但三四线城市缺少产业、缺少人口、缺少人才技术和资金,和新一线相比,几乎没有优势。凭什么有新一线的野心?

三四线城市的房价野心,实在太夸张了。

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