楼市打击炒房 刚需买房越来越难的4个原因

2017年各地出台的政策对炒房者打击得非常严重，炒房者也已经不少开始落荒而逃，尤其是一线城市，投资投机客认识到大城市炒房难有机会。而政策对于刚需的利好也不断爆料，除了共有产权住房，也包括租赁住房等，其实都是对刚需的住房需求的大大缓解。

我们还都记得，去年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。按理说，开年后应该针对刚需买房出更多优惠政策，比如信贷宽松。然而并非如此，2018年不仅房贷利率提高，而且首套房贷利率也在不断被抬高了。

在房地产调控日益收紧，房价涨幅日益平稳的同时，购房者又面临房贷利率高、房贷难的“烦恼”。据融360最新发布的报告显示，2月全国首套和二套房贷平均利率分别环比上涨了0.55%、0.03%，达到5.46%和5.79%。

另据证券日报报道，就首套房而言，基准利率上浮10%目前占据主流地位;少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%;个人外资行首套房贷款利率最低可以申请到基准利率，不过该外资行对贷款人的自身资质和所购买房屋的房龄要求较高。

在房子是用来住的而不是用来炒的这个全新定位思想指导下，房地产调控思想也在调整，在房子回归居住属性预期下，信贷政策收紧是必然的，也可以理解，似乎上调首套房贷利率是误伤了刚需。

对于刚需来说，还远不止于此，近日有报道说，3月28日晚间，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这就是平常说的“三价合一”，该政策执行之后，成交价、银行评估价和国土局网签价将统一，不再各自独立计算，银行将以网签价和国土局评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，从而导致购房者在购买二手房时首付提高或者税费增加。这一举措被认为深圳二手房交易中存在的“阴阳合同”现象将被杜绝。

按理说这是好事，因为，本来无论卖房还是买房都可以说更加正规化，市场更加规范，大家更有保障，买房的本来就应该按照正常价格申请按揭贷款，不能造假，而卖房的也应该按照真实价格去缴税。以前大家都喜欢钻空子，此举算是对骗取银行高额贷款或通过阴阳合同少缴税进行了有力的整治。

最近一系列动作，包括首套房利率上浮，以及“三价合一”政策，对购房者来说无疑增加了成本，你向银行贷款不会太多，只能自己掏更多的钱。对炒房者有震慑作用，当然刚需也会退缩。一定会有人问，既然是打击炒房，为什么还要调整首套房利率呢?不怕刚需也受伤害吗?

这个该如何理解呢?安家融媒认为，唯一的解释就是，降杠杆的任务还很艰巨，仍需要防范金融风险，此前银监会就说过要降低居民杠杆，遏制房地产泡泡化倾向。回忆央行副行长潘功胜的话，他说，相与之前相比，目前的利率仍处在低位，可见利率上浮还有空间。

另外，安家融媒认为，刚需的范围太大，以前大家都能通过加杠杆买房，但如今政策有所调整，并不是所有刚需都可以通过贷款来实现买房，过去一些不具备还款能力的也想借助刚需的名义入市，这必然会隐藏巨大风险。

此外，还有一点原因，控制房价的目标还是很明确的，如果不稳定房价，就谈不上其他，只有当房价稳定住，改变大家的预期，炒房者才能知难而退。

第四个原因，安家融媒认为，首套房贷利率上调，三价合一政策目的并非给刚需购房者造成真正影响，而是改变大家的预期，引导一些并不具备买房实力的购房者不要盲目购房，而应该选择租房等居住形式。

如果仅仅是提高了刚需的买房门槛，那一定不合理。但是我们必须看到，暂时对刚需的伤害实际上是对炒房者的打击，是对市场环境的净化，最终还是会反哺到刚需身上。当然我们知道首套房贷利率肯定不会持续增加，也不会太高。