贷款买房很普遍 但你知道银行能赚你多少钱吗？

说到中国的银行业，很普遍的理解就是吸收存款，发放贷款，赚取息差。而在中国个人购房市场，找银行办理个人商业房贷也是再正常不过的事儿了。除了银行的个人商业房贷之外，虽然住房公积金贷款也是大多数公务员、事业编、国企职员等，具有长期稳定收入群体的必然选择，但繁琐的程序和严格的额度限制，已经不能完全满足个人购房贷款的全部需求了。因此，很多购房者是以商贷加公积金贷的方式，完成个人购房贷款业务。这就让中国的银行，在个人房贷业务上扮演着特殊的角色。

还记得2008年时的美国“两房危机”吗?美国政府接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美。“两房”的主要目的就是购买银行的贷款，然后打包成MBS(Mortgage-Backed Security， 抵押支持债券或者抵押贷款证券化)、CDO(Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证)等衍生产品销售给其他投资人 。一方面帮助银行筹措更多资金用于放贷，盘活债务资产;另一方面为投资人提供风险与收益都较为适中的投资品选择，满足投资需求。

但是，在中国我们好像没有这样的专业机构。商业银行的大规模个人房贷，或其它较为安全的贷款项目，都是银行自己来承担，唯有所持的国债务等更为安全的资产，才有机会向其它同业银行或中央银行进行抵押融资。这确实在一定程度上限制了商业银行的再融资能力，但另一方面来看，中国的商业银行也实实在在的吃掉了个人贷业务的全部利润，具有替代美国“两房”的作用。

“两房”的2017第二季度财报，房利美净利润达32亿美元;房地美净利润达16.64亿美元。而按照当年美国政府救助“两房”的协议条款，“两房”应以股息形式按季将大部分利润上交美国财政部，其中，房利美就要向美国财政部缴纳28亿美元的股息。而这些丰厚的利润，不过是美国个人购房者在房贷业务利息上的五分之一水平。

而在中国，既然商业银行具有替代了美国“两房”的功能，那么如此丰厚的个人房贷融资业务的利润，就要归商业银行们各家分享。这是中国商业银行业贷款结构的优化，也是银行经营业绩持续攀升和上市各大银行股票价格上涨的主因。

中国央行发布的今年第三季度金融机构贷款投向统计报告显示，9月末个人住房贷款余额21.1万亿元，同比增长26.2%。增速虽比上季末低4.6个百分点，较一季度的35.7%更下降了9.5个百分点，但综合统计来看，个人房贷总额前三季度年依然是增加了1.96万亿。这可比截至2017年8月底，全国住房公积金缴存总额11.83万亿元，提取总额6.87万亿元，缴存余额4.96万亿元的规模要大的多。

我们以21.1万亿的个人住房贷款余额粗略估算，如果平均贷款年限是25年，那么以现在4.9%——6%的个人商业房贷利率，中国的商业银行所获得的利息总额就是21.1万亿左右(接近翻倍的水平)。平均到25年里，那么每年在个人商业房贷的利息收入就高达近8500亿元。而房贷的特点是本息按比例每月准时还款，那么严格的按照会计标准来计算年利息率话，实际个人商业房贷利率是翻倍的，而商业银行获得的个人房贷利息也是翻倍的，可计算的个人商业房贷利润估值，就会高达1.7万亿的规模。

中国个人房贷业务的一个重要特点就是较高的首付比例，这样可以在一定程度上避免个人房贷业务的违约发生，也提高了银行个人房贷业务的安全性。应该说，个人房贷业务，是中国商业银行各类贷款业务中，安全等级极高的。而中国整体上较为平稳的房价，购房个人对房产的高度依赖，以及中国个人银行信用体系的不断完善，都在一定程度上保护着中国商业银行的房贷业务。

正是上述的各种优势，让中国的商业银行在个人房贷业务上的特殊角色，得到持续的保留和进一步的扩大。商业银行牢牢把握中国个人房贷业务，就可以获得非常丰厚的利息回报。可预见的未来，中国房地产市场的贷款购房规模和比例还将获得巨大空间的提升，商业银行的经营利润也将获得良好预期，这些都是支撑银行业股票保持坚挺的根本因素。