三四线城市的投 资机会!房价多受益于交通便利

从去年四季度开端，房地产板块轮动明显：三四线城市房价涨幅超越一二线城市，领跑涨幅榜;此前还在鼎力去库存的三四线城市，成为本轮房企拿地的“兵家必争之地”。这里固然有一二线城市房地产调控的“挤出效应”等要素所带来的影响，更应看到这个现象中所反映的人口活动和城市集群崛原因素。

随着北京、上海等特大城市严厉限制人口范围，采取产业外移和严厉落户政策，人口流入增速近些年来不断呈降落趋向，加之受高房价影响，有些人逃离“北上广深”，到更具开展空间的城市工作、生活。随着金融、互联网、通讯等产业疾速开展，潜力城市创业气氛、总部经济等直追“北上广深”，产生大量高学历、高技艺人才就业岗位，再加上拥堵指数低、通勤时间较短或消费程度相对低等优势明显，这些城市成为承接一线城市溢出人口的主力。

人口流入招致人口百万级城市数量快速增长：一些二线城市跻身“准一线城市”，三线城市跻身“准二线城市”。国度统计局数据显现，在地级以上城市中，按2015年末市辖区户籍人口划分，100万至300万人口范年增加15个;300万至500万人口范围城市13个，增加4个;500万以上人口城市达13个，增加1个。也就是说，我国市辖区户籍人口超越100万的城市已有147个。

传统省域经济和行政区经济逐渐向城市群经济过渡，城市集聚效应日益凸显，特别是长江三角洲和珠江三角洲两个湾区和京津冀城市群，经济范围接近全国GDP近四成。山东半岛、海峡西岸、中原地域、长江中游、成渝地域、关中地域和北部湾地域等城市群异军突起。据统计，在上半年全国三四线城市所去掉的房地产库存中，河南、浙江、江苏、广东四省简直占一半。明显的城市群优势无疑成为此轮三四线城市房价上涨推进力。

从兴旺国度城市开展的历史经历来看，城市群崛起的直接缘由是产业和人口转移，但客观上受高铁、地铁等根底设备影响，使城市经济天文发作明显改动。以日本为例，在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至上世纪80年代前期，人口大量从东京流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市，带动东京城市圈构成。

交通便利含糊了城市边境，也带来土地增值。7月，北海的新房价钱以1.5%的环比涨幅位居全国榜首，南宁、金华、韶打开涨1.3%，蚌埠、桂林上涨1.2%，涨幅居前的城市不少都受益于新开通的高铁。

在人口活动、城市集群扩张大趋向下，如何把握投资时机?专家倡议，假如一线城市限购政策长期存在，周边“一”通行圈范围的三线城市有望持续从中心城市“溢出效应”中受益。位于潜在“一”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。此外，还可关注三四线城市购置力提升带来的消费晋级。例如，在耐用品消费中，三四线城市汽车晋级换代需求，朴素品置办等夸耀性消费需求，旅游、教育等体验式效劳质量需求都在提升，这些范畴中的潜在投资时机尚有发掘空间。