十年房价：有城市翻了五六倍，有城市不涨反跌

十年，一个轮回。

以2008年金融危机房价大跌为起点，以2017年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，让人回忆里都带着奢侈。

这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜：

先说明一点，这35个大中城市，包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。

这七个城市十年房价不涨反跌

这十年，大中城市的房价出现大分化。

一线城市里，上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万的房子，如今已经升值到700万左右。

然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%，意味着什么?

我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。

不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。

广州房价为何被北上深远远抛下?

作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。

2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。

另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。

还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。

新一线城市：杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。

从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。

2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

这说明什么?过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。

合肥厦门为何涨得这么猛?

其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

而合肥，2008年的房价只有3500多元，而2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，2008-2015年间相对稳定，而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。

东北西北，终究是老大难

再说弱省会城市。

房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列，而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。

这也突出反映，过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得做多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。

普涨时代结束，谁能笑到最后?

但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级，而东北的城市，却仍旧受制于老工业基地之困，西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此，房价也如此。