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福州二手房成交量大增 或直逼新房交易量?

发布时间: 2016-01-18 11:51:46

来源: 海峡都市报

分类: 本地楼市

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2015年的二手楼市,历经一年调整迎来了成交大年。

据麦田、家天下、金海岸、朝阳等多家房产中介成交数据显示,全年二手房成交或将突破3.2万套,成交面积预计近290万㎡,而当年福州五区一手房成交量则为2.59万套,301万㎡。

由此可以奠定这样一个结论:2015年二手房在成交面积和成交套数上已直逼甚至超越一手房。

那么,存量房与一手房平分楼市会否成为一种常态?

行情:

增进五成 二手房成交量直逼新房

2015年福州二手楼市成交情况喜人,成交量大增已是板上钉钉。

虽然2015年最后一季度官方数据尚未公布,但据福州房地产登记中心统计,2015年1—10月,福州市区二手房成交已达27817套,同比增长45.53%。

不止是官方数据,各房产中介的统计数据也都飘红。

金海岸房产市场部相关负责人就直言:“公司年成交突破了两千套,比2014年行情好很多,涨了近50%。”同比出现增长的,还有家天下、骊特、麦田、金海岸、朝阳等房产中介,据各公司负责人介绍,对比去年,最少增长比例为30%,一般增长比例都能达到50%。

“11月、12月二手楼市依旧保持着很好的势头,依此判断,2015年全年成交或将突破3.2万套。”家天下房产副总经理郑心科预测说。

按照2013年、2014年二手房成交情况,以套均90㎡计算,2015年二手房成交面积或将近290万㎡。与新房市场,成交2.59万套,3.01万㎡相比,成交套数已经明显超过,成交面积也直逼一手房。

事实上,二手房市在整个楼市的占比也呈逐年提高态势。一组数据可以佐证:对比2013年、2014年存量房与新房成交数据,已经有此苗头。2014年二手房成交2.37万套, 213万㎡,新房市场成交1.99万套,240万㎡;2013年二手房成交3.18万套, 286万㎡,新房成交2.2万套, 276万㎡。

那么,今年,二手房与一手房在整个楼市的占比又会如何呢?

剖析:

供应:土地“量少价高”激活存量资源

对于存量房的走俏,业内人士纷纷表示是大势所趋。

“从近三年新房、二手房对比数据能看到,二手房成交赶超新房的趋势在不断加深。” 福州立丹行副总经理徐鹏志告诉记者,事实上,中国四个一线城市,二手房交易量都已经超过新房,可以说已经进入存量房时代了。

与一线城市一样,福州会出现这样的情况,与土地供应量锐减关系密切,反应在供应上就是,近三年福州主城区的供应连年下滑。据数据显示,2013年福州楼市供应面积为313.5万㎡,2014年供应面积增至320万㎡,而到了2015年,供应面积仅为222.2万㎡,锐减近100万㎡。这也意味着,以今年301.88万㎡的年度成交量计算,福州市区楼市的库存量甚至不足一年。

当然除了土地供应锐减,土地成交价格高企,也是存量房得以崭露头角的关键因素。骊特房产业务总监闫成长表示,“随着房价与地价的上涨,未来福州中心城区,除了少量余房以外,高端住宅将会占据主要市场供应份额。”对于“买一卖一”的一般改善型购房者来说,在卖掉旧房之后,虽然首付比例低至2.5成之后,尚且能够负担,但因为月供过高,恐怕也很难在同区域的新房市场找到面积、价格匹配的产品,因此只能向更远地段或者二手房市场分流。

政策:实力刚改回归二手楼市“觉醒”

存量房凭什么与新房市场平分市场,主要还是因为强劲购买力——改善需求的回归。

“不得不说,相较于2013年、2014年,2015年买二手房门槛更低、贷款更方便、成本也更低了。”家天下房产副总经理郑心科总结说,随着政策的宽松,二手房的购买群体就在变多、变广。

在交易中,不少房产中介对购房群体变化也有明显感受,骊特房产闫成长就直言,“同限购时期,只靠刚需吃饭相比,去年多出的刚改需求也成了二手房主要购买力,房迎来的量价齐涨就是靠着改善性需求的支撑。”

有中介就反应,在去年市场中,涨幅最高的区域属鼓楼、台江等市中心房,平均涨幅在10-15%左右,涨幅最高达可达到30%左右。如八一七路上的群升国际部分房,单价就从前年的2万左右涨至今年近3万,价格涨幅之快、刚改的购买力实在让人惊叹。

价格:存量房价格优势明显

存量房之所以能与新房“叫板”,更为关键的原因,就是对比一手房,全年价格涨幅小,优势明显。

回顾2015年新房市场,涨幅明显的区域并不在少数。如金山板块,几乎所有新项目与2014年相比都有了每平方米上千元的涨幅,当前板块已经再难找到1.2万元/㎡左右的价格,多数项目均价都维持在1.5—1.7万元/㎡,甚至突破2万元/㎡。

相较于新房市场的涨幅明显,二手房市场今年价格变动并不明显。以浦上大道为例,当前周边如金辉天鹅湾福晟钱隆金山等项目,近两年一致保持着1.5-1.6万元/㎡的价格,部分2005年前房源,单价低至1.3万元/㎡左右。

“价格是二手房成交的最大推动力。”金海岸市场经理黄鸿影告诉记者,同一区域内、条件一样,二手房和新房的价差一般为10%-15%,“二手房价格的相对更低、购房门槛的降低、购房成本的减少,就让更多人买得起二手房了。”

采访中,有业内人士就表示,“土地供应量锐减和土地成交价格高企,意味着未来福州新房市场的高端化趋势。”仅东二环板块,在前两年还是刚需盘云集,到现在,板块内各盘的价格却已不再刚需,多数产品售价高达1.7-1.9万元/㎡,对于刚需、改善人群来说,已经买不起,新房市场可选择的余地越来越小,只能把目光投向存量房。

后市:存量房成为香饽饽

今年以来,福州楼市最重要的一个变化就是二手房成交量的急剧上升,并直逼新房交易量。

对于二手房的后市,业内普遍认为仍可期。“从全年市场来看,政策效果不错。2016年,在去库存压力之下,利好政策应该还会跟进,换房需求的活跃度也会继续提升,二手楼市持续向好将会是大概率事件。”毫无疑问,随着存量房规模的进一步升高与新房开发速度的放缓,未来存量房交易将成为市场成交的主导力量。

当然,存量房之所以能成为香饽饽,还是价格优势明显。所以,对于二手房价格的上涨,房东们也不宜盲目乐观瞎涨价。“毕竟,楼市‘量价齐升’的黄金年代已经过去,当前福州新房、二手房供应仍处于高位,货量较为充裕,客户的选择也较为多样,预计买家会一、二手房产品对比,决策时间将会拉长,尤其是理性的改善型需求,更难撬动。”

责任编辑: liwei

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